「リフォームしたら固定資産税が跳ね上がった！」

そんな話を聞いて、リフォームを躊躇していませんか？実は、ほとんどのリフォームでは固定資産税は変わりません。むしろ、適切なリフォームを選べば税金が安くなることも。

この記事では、リフォームと固定資産税の関係を徹底解説します。「どんなリフォームが税金に影響するのか」「減税対象になるリフォームは何か」など、知っておくべき情報をすべてお伝えします。

まず知っておきたい固定資産税の基本

固定資産税とは何か

固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人が毎年支払う地方税です。毎年1月1日時点の所有者に課税され、市町村（東京23区は東京都）に納付します。

住宅を所有していれば、土地と建物の両方に課税されるのが一般的です。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式は非常にシンプルです。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率（標準：1.4%）

例えば、建物の評価額が1,500万円の場合：

1,500万円 × 1.4% = 21万円

この評価額は3年ごとに見直されます。通常、築年数が経つにつれて建物の価値は下がり、評価額も減少していきます。

建物の評価額はどう決まる？

建物の固定資産税評価額は、以下の計算で決まります。

固定資産税評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

• 再建築価格：同じ建物を新築する場合の建築費
• 経年減点補正率：築年数による価値の減少率（最低0.2まで下がる）

つまり、築年数が経つほど税額は下がっていくのが自然な流れなのです。

固定資産税が上がるリフォーム – 3つのパターン

多くの方が心配する「税金が上がるリフォーム」は、実は限定的です。以下の3つのケースに該当する場合のみ、固定資産税が上昇します。

1. 大規模修繕（スケルトンリフォーム）

建物の主要構造部（柱・梁・壁・床・屋根・階段）のうち、1種類以上を半分以上改修する工事です。

具体例：

• 家全体を骨組みだけにして内部を一新
• 構造躯体以外をすべて作り直し
• 間取りを大幅に変更する全面改修

このレベルの工事では建築確認申請が必要となり、建物が再評価されて税額が上がります。

2. 延床面積が増える増築

建物の床面積を増やす工事は、確実に固定資産税が上がります。

よくある増築例

• 1階に部屋を増設
• 2階建てを3階建てに変更
• 平屋に2階を追加

床面積が増えれば、その分の評価額が加算されるため、税額上昇は避けられません。

3. 建物の用途変更

住宅から事務所や店舗への変更など、用途を変えるリフォームです。

注意すべき点

• 住宅用から事業用への変更は税額が上がりやすい
• 経年減点補正率の下がり方が緩やかになる
• 長期的に見ても税負担が重くなる傾向

建築確認申請が税額上昇のカギ

上記3つのリフォームに共通するのは「建築確認申請」が必要という点です。

建築確認申請とは、建築物が法律に適合しているかをチェックする手続きです。この申請により建物が再評価され、多くの場合で固定資産税が上昇します。

重要なポイント： 建築確認申請が不要なリフォームであれば、固定資産税は基本的に変わりません。

固定資産税が変わらないリフォーム – 4つのケース

実は、一般的なリフォームの多くは固定資産税に影響しません。以下のケースが該当します。

1. 生活に必要な修繕・メンテナンス

建物の劣化を補うリフォームは建築確認申請が不要です。

具体例

• 外壁の塗装や修繕
• 屋根の張り替え
• 設備（キッチン・お風呂・トイレ）の交換
• 床材の張り替え
• 内装の改修

2. 間取り変更を伴わないリフォーム

主要構造部に手を加えない工事は対象外です。

具体例

• 壁紙の張り替え
• フローリングの変更
• システムキッチンの入れ替え
• ユニットバスの交換

3. 木造2階建て以下の住宅工事

延床面積500㎡以下の木造2階建て以下の住宅では、スケルトンリフォームでも建築確認申請が不要な場合があります。

4. 集合住宅の専有部分リノベーション

マンションやアパートの専有部分のみの工事は建築確認申請が不要です。

注意点： 管理組合への届け出は必要ですが、固定資産税への影響はありません。

お得な減税制度 – リフォームで税金が安くなる4つの方法

リフォーム内容によっては、固定資産税が減額される嬉しい制度があります。

1. 耐震リフォーム

減税効果： 翌年の固定資産税が2分の1に軽減

項目	条件
対象住宅	昭和57年1月1日以前に建築
工事内容	現行耐震基準への適合工事
工事費用	50万円以上
適用期間	令和6年3月31日まで

手続き： 工事完了から3ヶ月以内に市町村へ申請が必要です。

2. バリアフリーリフォーム

減税効果： 翌年の固定資産税が3分の1に軽減

項目	条件
対象住宅	築10年以上、賃貸でない
居住要件	65歳以上、要介護認定者、障害者のいずれかが居住
床面積	50㎡以上280㎡以下
工事費用	50万円以上

対象工事

• 通路の幅を広げる
• 階段の勾配を緩やかにする
• 浴室・トイレの改良
• 手すりの設置
• 段差の解消
• 出入り口の改良
• 滑りにくい床への変更

3. 省エネリフォーム

減税効果： 翌年の固定資産税が3分の1に軽減

項目	条件
対象住宅	平成26年4月1日以前に建築、賃貸でない
工事内容	50㎡以上280㎡以下
床面積	60万円超（必須工事は50万円超）

必須工事： 窓の断熱工事は必須で、以下から選択して組み合わせ

• 床・壁・天井の断熱工事
• 太陽光発電設備設置
• 高効率空調機器・給湯器設置
• 太陽熱利用システム設置

4. 長期優良住宅化リフォーム

減税効果： 翌年の固定資産税が3分の2に軽減

最も高い減税効果が期待できるリフォームです。耐震改修や省エネ改修と合わせて行い、長期優良住宅の認定を受ける必要があります。

 

リフォーム前に確認すべきチェックポイント

工事内容の事前確認

リフォームを計画する際は、以下を必ず確認しましょう。

1. 建築確認申請の要否
   • 構造部分に手を加えるか
   • 床面積は変わるか
   • 用途変更はあるか
2. 減税制度の適用可能性
   • 工事内容が要件に合致するか
   • 必要書類は揃えられるか
   • 申請期限は守れるか
3. 長期的なコスト計算
   • 税額変化による年間負担増
   • 減税制度による節税効果
   • トータルでの収支バランス

専門家への相談の重要性

建築確認申請の要否や減税制度の適用については、微妙な判断が必要な場合があります。自治体や審査機関によって解釈が異なることもあるため、以下の専門家への相談をお勧めします。

• 建築士
• リフォーム会社
• 税理士
• 市町村の担当窓口

福岡市でのリフォームを考える際の特別なポイント

福岡市は九州最大の都市として、独特の気候特性と住宅事情があります。リフォームを検討する際は、これらの地域特性を理解しておくことが重要です。

福岡市の気候特性とリフォーム選択

福岡市は温暖湿潤気候で、夏は高温多湿、冬は比較的温暖です。この気候特性を考慮したリフォームを選ぶことで、より効果的な住環境改善が可能になります。

夏の暑さ対策として： 省エネリフォーム（断熱工事、高効率空調設備）が特に効果的です。窓の断熱工事を中心とした省エネリフォームなら、固定資産税の軽減も受けられて一石二鳥です。

湿気対策として： 浴室やキッチンの改修、換気システムの更新などは建築確認申請が不要で、固定資産税への影響なく快適性を向上できます。

福岡市各区のリフォーム特性と注意点

福岡市の各区には、それぞれ異なる住宅事情と特性があります。

東区エリアでのリフォーム傾向

海に近い立地特性から、塩害対策としての外壁・屋根リフォームの相談が多く見られます。これらの修繕工事は建築確認申請が不要で、固定資産税に影響することなく建物の保護が可能です。

また、新興住宅地が多いエリアのため、築10年〜20年の住宅でのバリアフリーリフォームや省エネリフォームのニーズが高まっています。

博多区エリアでの住宅リフォーム

都市部の特性から、限られたスペースを有効活用するためのリフォームが人気です。間取り変更を伴わない効率的な収納リフォームや、設備の更新などが中心となります。

マンションの専有部分リノベーションも多く、これらは固定資産税への影響がないため、気軽に住環境の改善が可能です。

中央区エリアでの高品質リフォーム

福岡市の中心部である中央区では、築年数の古い住宅での全面リフォームの相談が増えています。ただし、大規模修繕となる場合は固定資産税の上昇を考慮した計画が必要です。

一方で、耐震リフォームや省エネリフォームによる減税制度を活用することで、税負担を軽減しながら住宅価値を向上させる事例も多く見られます。

南区エリアでの住宅改修事情

住宅地として発展してきた南区では、子育て世代から高齢者世代まで幅広い年齢層のリフォームニーズがあります。

バリアフリーリフォームの需要が特に高く、適切に申請を行うことで固定資産税の軽減も受けられます。階段の勾配改良や手すり設置などは、安全性向上と税制優遇の両方を実現できる代表的な工事です。

城南区エリアでの環境配慮型リフォーム

緑豊かな住宅地である城南区では、環境に配慮した省エネリフォームへの関心が高まっています。太陽光発電システムの設置や断熱性能向上工事は、固定資産税の軽減制度の対象となり、長期的な光熱費削減効果も期待できます。

西区エリアでの海浜立地対応リフォーム

海に面している西区では、潮風による建物への影響を考慮したメンテナンスリフォームが重要です。外壁材の選択や防水工事などは、建築確認申請が不要でありながら建物の長寿命化に大きく貢献します。

新しい住宅地も多いため、将来を見据えた省エネリフォームやバリアフリー対応の計画的な実施が推奨されます。

福岡市でリフォームを成功させるために

各区の特性を理解した上で、以下のポイントを考慮してリフォーム計画を立てることが重要です。

気候に適したリフォーム選択： 福岡市の気候特性を活かした省エネリフォームは、快適性向上と税制優遇の両方を実現できます。

地域の住宅事情に合わせた計画： 各区の住宅の築年数や特性に合わせて、最適なリフォーム内容を選択することで、効果的な住環境改善が可能です。

税制度を活用した賢いリフォーム： 耐震、バリアフリー、省エネなどの減税対象リフォームを優先的に検討することで、固定資産税の負担を軽減しながら住宅価値を向上させることができます。

まとめ：賢いリフォームで理想の住まいを実現

リフォームと固定資産税の関係について、重要なポイントをまとめます。

固定資産税が上がるのは限定的： 大規模修繕、増築、用途変更の3つのケースのみで、一般的なリフォームでは税額に変化はありません。

減税制度を活用してお得にリフォーム： 耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化の各リフォームでは、翌年の固定資産税が大幅に軽減されます。

福岡市の特性を活かしたリフォーム選択： 地域の気候や住宅事情を理解して、最適なリフォーム内容を選ぶことで、より効果的な住環境改善が可能です。

リフォームを検討する際は、税制度の正しい理解と地域特性の把握が成功の鍵となります。固定資産税への影響を適切に予測し、減税制度を最大限活用することで、理想の住まいを賢く実現していきましょう。

福岡市でのリフォームをお考えの際は、地域の特性を熟知した専門家に相談することをお勧めします。適切なアドバイスを受けることで、税制面でも満足度でも最適なリフォームが実現できるはずです。